¿Qué debemos valorar al calcular la rentabilidad de una plaza de garaje?

La rentabilidad del alquiler de una plaza de garaje oscila entre un 4 y un 7% por norma general. Eso sí, la rentabilidad por ciudades puede variar de manera sensible. Algunas ciudades que tienen una alta rentabilidad son Murcia, Castellón o Ávila, que incluso pueden tener rendimientos de hasta el 9%. Otras como Salamanca u Orense pueden ser del 3%.

Rentabilidad o riesgo de la inversión en plazas de garaje

Cuando se piensa en invertir o hablar sobre un tema tan interesante como la rentabilidad de cualquier clase de activo debemos pensar lo siguiente: la rentabilidad siempre está inversamente relacionada con el riesgo. Con ello decimos que los activos más rentables son los más arriesgados y los menos rentables acostumbran a tener un riesgo menor.

Para dejarlo un poco más claro, si hablamos de riesgo de acciones, es sencillo saber en qué consiste, puesto que todo el mundo sabe que las acciones van a poder subir o bajar con mayor o menor volatilidad dependiendo del sector al que pertenezcan. Y dentro de la inversión en bolsa, las compañías tecnológicas de elevado crecimiento son más volátiles que las que pertenecen al gran consumo o al sector energético. Es más difícil que pierdas el dinero en una empresa que vende energía pero tampoco conseguirás grandes rentabilidades con ella.

Las plazas de garaje son un producto inmobiliario con rentabilidades que oscilan entre el 4% y 7% dependiendo de la ciudad y del tipo de parking. Es una inversión con poco riesgo y una rentabilidad moderada ideales para personas que valoran la seguridad de sus ahorros.

¿Conoces realmente qué es el riesgo en la compra de una plaza de parking?

Además de la rentabilidad de tu inversión, existen tres factores fundamentales asociados al riesgo de la compra de una plaza de garaje. No se trata sólo de obtener una buena rentabilidad, porque con el tiempo puedes arrepentirte de la compra si no has valorado estos factores de riesgo:

  1. Los parkings de una zona pueden sufrir unas oscilaciones de precios mayores que los de otras zonas. Si compras una plaza de parking «mala» o en un barrio con poca demanda corres el riesgo de que tu inversión pierda valor de mercado
  2. La liquidez de la plaza de parking, que es la facilidad para vender y recuperar el dinero de tu inversión. Siguiendo con la plaza anterior, correrías el riesgo de no poder venderla si un día lo necesitaras.
  3. El riesgo de impago por parte del inquilino o el riesgo de no encontrar inquilino. Has de conocer el mercado y cuales son las plazas buenas y las zonas más demandadas por quienes buscan plazas de garaje en alquiler

Estos factores son los que determinan el riesgo de tu inversión en parkings. Y por su importancia es necesario que conozcas el mercado o que confíes en profesionales de la venta de parkings

Calcular la rentabilidad de una plaza de garaje

Para calcular la rentabilidad de un garaje o de cualquier activo inmobiliario, se tiene que hacer el cálculo del porcentaje que resulte de la división del precio del alquiler anual entre el precio de compra.

Ejemplo:

Por lo tanto, si una plaza de garaje la alquilamos por 100 euros al mes (1.200 euros anuales) y que se haya adquirido por 24.000 euros tendrá una rentabilidad del 5% (dicho resultado es fruto de dividir 1.200/24.000 = 0,05 que lleva a un porcentaje de ese 5% del que hablamos). Aquí, no lo olvidemos, estaríamos hablando de rentabilidad bruta.

En el caso de que queramos obtener la rentabilidad neta, se debe reducir del precio del alquiler los gastos anuales, que en el caso de un garaje son bajos (impuestos, comunidad…). Como es lógico, la rentabilidad neta es más baja que la bruta.

En último caso, se sitúa la rentabilidad real (bruta o neta), que es el resultado de la suma, resta o variación en tanto por ciento del valor del inmueble durante un año a la propia rentabilidad procedente del alquiler. Pensemos que si somos propietarios de un garaje podemos obtener dinero mediante el alquiler, pero también mediante la apreciación de este activo.

En función del precio de las plazas de parking en una ciudad determinada y del precio de los alquileres varía la rentabilidad de una ciudad a la de otra, incluso en la misma ciudad existen zonas de mayor rentabilidad que otras.

Datos de rentabilidad de las plazas de garaje en las ciudades españolas

Los últimos datos obtenidos del cuarto trimestre de 2022 en el portal Idealista dejan patente que los garajes son un producto que ofrece de media la siguiente rentabilidad para el inversor en muchas capitales:

  • Murcia (9,4%)
  • Castellón de la Plana (8,6%)
  • Ávila (7,5%)
  • Lleida (7,2%)
  • Palma (6,8%)
  • Toledo (6,5%)
  • Barcelona (6,5%)
  • Madrid (5,2%)

Si vamos a las capitales que han obtenido unos resultados de menor rentabilidad:

  • Salamanca (2,9%)
  • Ourense (3%)
  • Santander (3,2%)
  • Palencia (3,2%)
  • Granada y Vitoria (3,7%)

De todas maneras, como decimos, son datos de media, por lo que dependiendo de la zona en la que se ubique la plaza o las plazas de garaje, pueden obtenerse mayores rentabilidades. No es lo mismo contar con plazas en el centro de las ciudades donde hay más dificultades para aparcar que en un barrio periférico donde es más fácil e incluso gratuito conseguir aparcamiento.

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