Si estás interesado en saber el valor de mercado de una plaza de garaje, ya sea para ponerla a la venta o porque estás interesado en su compra, es muy importante conocer el mercado inmobiliario de la zona en general y de los parking en particular
Lo recomendable es acudir a un profesional, para que realice una tasación de la plaza de garaje, porque conocer el mercado no es algo sencillo. Un cosa es el valor de un plaza de garaje. Normalmente el vendedor tiende a considerarlo más elevado de lo que es realmente, mientras que el comprador suele tener la percepción contraria.
Así que independientemente de lo que perciban el uno o el otro, es finalmente el mercado el que determina el precio. Por lo tanto, la primera recomendación es acudir a un profesional que conozca el mercado.
¿Cómo hacer un estudio de mercado para conocer el valor de una plaza de garaje?
Para conocer el precio real parking lo aconsejable es hacer un estudio de mercado de los parkings similares que se venden en la zona. Para ello no debemos limitarnos a consultar los precios publicados en un portal inmobiliario especializado en plazas de garaje.
Los precios de los anuncios que se publican en los portales reflejan el valor que dan los propietarios a sus plazas de garaje, y como dijimos antes, ese valor suele estar por encima de la realidad.
Además, las plazas de parking que verás anunciadas son las que no se han vendido. Las plazas buenas y a un precio justo son las que primero se venden. Por lo tanto, las que ves anunciadas en los portales de anuncios no suelen reflejar la realidad del mercado, solamente te dará una idea del precio medio que tienen las plazas que no se han vendido.
Así que para realizar tu estudio de mercado vas a tener que salir a la calle a ver muchas plazas de parking. Las que has encontrado en los portales inmobiliarios y las que vas a encontrar anunciadas en las porterías de los edificios, en las puertas de acceso a los aparcamientos y en los escaparates de las agencias inmobiliarias del barrio que estás analizando. Cuantas más visites mejor conocimiento tendrás del mercado.
Una vez empieces a visitar parkings para conocer el mercado te darás cuenta de que todas son diferentes. Las encontrarás de diferentes tamaños por ejemplo, y ¿te has fijado en la maniobra para acceder a ellas? ¿en qué planta están? ¿son cómodas las rampas para subir y bajar de cada planta?
También comprobarás como cada aparcamiento es un mundo: unos están muy bien conservados, limpios, y gozaran de una gran iluminación, pueden tener servicio de vigilancia, ascensor y acceso peatonal a la calle. Otras estarán en edificios antiguos sin acceso peatonal, con rampas estrechas, los verás oscuros y necesitados de una mano de pintura.
Como podrás comprobar en tu investigación de mercado aunque lo ideal sea un plaza grande puede ser que ésta se encuentre en un aparcamiento muy malo que le reste valor a la plaza.
Cuando visites las plazas has de conocer los factores que influyen en la valoración de una plaza de garaje, pues no todas son iguales.
Factores a tener en cuenta para calcular el valor de una plaza de garaje
No solo has de pensar en tu punto de vista como inversor en plazas de garaje, has de ponerte en la piel del futuro inquilino al que tratarás de alquilar la plaza. Estas son las cosas que valorará tu futuro inquilino cuando intentes alquilar la plaza:
La ubicación del parking
La ubicación lo es todo, o casi todo. En cada barrio la valoración de un parking es diferente. Lo ideal es un barrio con alta densidad de población, calles con aparcamiento regulado, calles peatonales, calles estrechas sin posibilidad de aparcamiento, barrios con fincas antiguas construidas sin aparcamiento, zonas con mucha actividad comercial y actividades de ocio. Lo menos aconsejable son barrios de nueva construcción con edificio modernos en los que se construyeron dos plazas de garaje por cada vivienda, barrios residenciales en los que no hay prácticamente actividades comerciales ni vida en las calles.
Las características del edifico y el aparcamiento
No es lo mismo una primera planta que un tercer sótano. Ni tampoco es lo mismo una finca envejecida que precisa reformas que una moderna con más comodidades. ¿Cómo es el acceso al aparcamiento? Nos tenemos que fijar en la rampa de entrada, si es de doble carril o es estrecha. Dentro del parking tenemos que observar los viales para movernos: ¿Son anchos o angostos? ¿Caben dos coches o uno tiene que apartarse para ceder le paso al otro? ¿las rampas para subir y bajar de cada planta son anchas y rectas? ¿o son estrechas y curvas de modo que no puedes ver si sube o baja otro coche? La iluminación es suficiente o hay zonas sombrías en las que no te gustaría aparcar por la noche por falta de seguridad.
La maniobra para acceder a la plaza de garaje
No es lo mismo aparcar marcha atrás entre dos columnas y tener dificultades para abrir la puerta que tener espacio de sobra para maniobrar y que los ocupantes del vehículo puedan abrir la puerta para entrar y salir cómodamente.
El tamaño de la plaza de parking
Este es un factor muy importante. Una plaza de garaje no es un piso, no se puede medir en m2 si no en largo x ancho. Una plaza cómoda para un coche mediano suele medir 4,50 metros de largo por 2,30 de ancho, eso son 10,35 m2. Pero una plaza de 5 metros de largo x 2 metros de ancho también mide 10 m2. En el segundo caso la plaza es larga pero muy estrecha y de difícil acceso y maniobra. Por lo tanto no debes fiarte de la información de los portales inmobiliarios y ver con tus propios ojos cada una de las plazas que conformarán tu estudio de mercado.
Oferta y demanda de la zona
A parte de los factores intrínsecos del aparcamiento tienes que analizar la oferta y la demanda de la zona. Si en tu estudio encuentras muchas plazas en venta eso quiere decir que hay un exceso de oferta por lo que los precios tenderán a la baja. Si por el contrario te cuesta encontrar plazas a la venta eso quiere decir que hay un déficit de oferta por lo que los precios tenderán a subir. La oferta y la demanda son las que determinan el precio de mercado de las plazas de garaje.
Errores comunes a la hora de calcular el precio de una plaza de garaje
Por último es importante que seas objetivo: El precio justo del parking es el de equilibrio entre la persona que quiere vender y la que quiere comprar. El vendedor estará dispuesto a bajar hasta cierto punto y el comprador tendrá un precio máximo al que querrá llegar. Hay que tener sentido común y evitar estos errores tan comunes:
El precio no tiene que porqué ser similar al de los anuncios publicados en los portales inmobiliarios: ya hemos visto que no, que los portales inmobiliarios solamente son indicadores de lo que los vendedores desean conseguir por sus plazas, y que generalmente éstos las suelen valorar por encima de su precio de mercado. Por eso en los portales inmobiliarios indican un precio superior al real de mercado que está dispuesto a pagar un inversor en plazas de garaje. Además ya hemos explicado que cada parking tiene unas características propias que lo hacen particular.
El precio de una plaza de garaje no puede determinarse por valores subjetivos. Muchas veces se venden por necesidad. En ocasiones una persona necesita, por ejemplo 30.000 euros, y decide poner a la venta su plaza de garaje por ese precio porque es lo que necesita. Pero ese no es el precio de mercado. Otras veces el propietario quiere conseguir la misma cantidad que él pagó por la plaza en su momento. Tampoco es el precio de mercado puesto que ha pasado el tiempo y nos encontramos en otro momento del ciclo económico distinto. Y otras veces el vendedor se cambia de residencia y como en su nueva vivienda le piden una cantidad determinada por una plaza de garaje piensa en vender su plaza actual por esa misma cantidad para que la jugada le salga bien. Evidentemente éste tampoco es el precio de mercado. Tenemos que ser objetivos.
No pidas consejo a las personas equivocadas: el portero de la finca como mucho conoce el aparcamiento de la finca en la que presta sus servicios y los precios a los que se han vendido las plazas de su finca, pero no conoce los aparcamientos de la calle de al lado. Los vecinos tampoco conocen el mercado, solo lo saben que alguien en su finca vendió una plaza de parking por que lo han han oido en el ascensor; y ni siquiera saben a ciencia cierta si el precio que le han dicho es el de verdad o lo han inflado. Y los cuñados, saben de todo, pero no conocen un mercado de nicho como es el de los parkings.
La mejor forma de acertar con el precio de una plaza de garaje es solicitar la ayuda de un profesional especialista en el sector del parking. Un profesional no perderá el tiempo con plazas de garaje caras y malas puesto que lo que le interesa es conseguir ventas y tener contentos a su cartera de clientes. Eso sí es de sentido común.
